舊版《土地管理法》規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，也就是說(shuō)，以前是征轉(zhuǎn)合一的，或者說(shuō)是鼓勵(lì)征為國(guó)有的。2020年1月1日新修訂施行的《土地管理法》嚴(yán)格限制征地范圍，鼓勵(lì)使用集體土地，保留集體性質(zhì)。
近年來(lái)試點(diǎn)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市正是為了配合“限制征地”政策，讓集體建設(shè)用地更順暢地流轉(zhuǎn)，但事實(shí)是，入市并不容易，而且入市后也存在抵押融資法律障礙和不能像國(guó)有土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)那樣分割銷售等問(wèn)題，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，建立集體與國(guó)有土地統(tǒng)一的市場(chǎng)及實(shí)現(xiàn)同價(jià)同權(quán)還有很長(zhǎng)的路要走。
所以，投資人還是對(duì)國(guó)有土地一如既往地情有獨(dú)鐘。新的國(guó)土空間規(guī)劃體系即將全面落地，作為基礎(chǔ)成果的三區(qū)三線中的城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界線，被認(rèn)為是劃分城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村的界河，也自然被看作是國(guó)有土地與集體土地的界限，大家普遍認(rèn)為，只有被劃入城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)才能實(shí)施征地，于是，削尖腦袋也要往城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界里鉆，以免造成后續(xù)供地和用地的被動(dòng)。實(shí)際情況怎樣呢？
新版《土地管理法》第四十五條規(guī)定：為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農(nóng)民集體所有的土地的，可以依法實(shí)施征收：
（一）軍事和外交需要用地的；
（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要用地的；
（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社區(qū)綜合服務(wù)、社會(huì)福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護(hù)等公共事業(yè)需要用地的；
（四）由政府組織實(shí)施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設(shè)需要用地的；
（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的；
（六）法律規(guī)定為公共利益需要可以征收農(nóng)民集體所有的土地的其他情形。
以上規(guī)定的六種可征地情形中，（一）、（二）、（三）、（四）和（六）都很容易理解，也跟我們通常所說(shuō)的社會(huì)資本投資的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目無(wú)關(guān)，其中第（五）種情形“在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)由縣級(jí)以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開(kāi)發(fā)建設(shè)需要用地的”，可理解為：1.符合規(guī)劃（原為土地利用總體規(guī)劃，現(xiàn)為國(guó)土空間規(guī)劃），2.城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍，3.納入省級(jí)批準(zhǔn)的成片開(kāi)發(fā)征收方案。
2023年10月31日，自然資源部正式發(fā)布《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)》（自然資規(guī)〔2023〕7號(hào)）第一條規(guī)定：“本標(biāo)準(zhǔn)所稱成片開(kāi)發(fā)，是指在國(guó)土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，由縣級(jí)以上地方人民政府組織的對(duì)一定范圍的土地進(jìn)行的綜合性開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)”，把 2020年11月5日自然資源部曾印發(fā)的《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的第一條中“城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)的集中建設(shè)區(qū)”改成了“城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)”，這一修改打通了成片開(kāi)發(fā)的任督二脈，為城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外的發(fā)展提供了無(wú)限可能與想象空間。
2023年10月8日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界管理的通知（試行）》（自然資發(fā)〔2023〕193號(hào)）：結(jié)合城鄉(xiāng)融合、區(qū)域一體化發(fā)展和旅游開(kāi)發(fā)、邊境地區(qū)建設(shè)等合理需要，在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外可規(guī)劃布局有特定選址要求的零星城鎮(zhèn)建設(shè)用地。截至目前，已有浙江、廣東、廣西、河北、山西等多個(gè)省份出臺(tái)了城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界管理的相關(guān)文件，所提及的“城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外的零星新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地”，按照現(xiàn)行《土地管理法》及《土地征收成片開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)》等有關(guān)規(guī)定，盡管是布置在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界以外，只要是符合規(guī)劃，納入批準(zhǔn)的成片開(kāi)發(fā)征收方案，是可以按照城鎮(zhèn)建設(shè)用地組卷報(bào)批，走征轉(zhuǎn)合一程序的。
轉(zhuǎn)載自：自然資源講堂? 如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除