近期，筆者應(yīng)邀到廣西桂林、西藏日喀則、山西朔州等多地協(xié)助解決民房宅基地問題，深感上層的法規(guī)政策與基層的實(shí)際需求存在脫節(jié)、甚至矛盾，尤其是當(dāng)前正處在新的國(guó)土空間規(guī)劃體系全面落地、新舊規(guī)劃用地法規(guī)的政策銜接期過渡期，民房宅基地的用地沖突頻發(fā)。一方面，在鄉(xiāng)村發(fā)展用地日益緊張的大背景下還必須滿足新增的民房宅基地合理需求，另一方面，必須審慎妥善處理歷史遺留與超標(biāo)盤活問題，同時(shí)，對(duì)侵占耕地、在承包地里亂建房等違法行為要及時(shí)制止并嚴(yán)厲打擊，堅(jiān)決嚴(yán)格保護(hù)耕地、擱置非糧化傾向。
結(jié)合近期的一些實(shí)操案例，筆者認(rèn)為，可以從以下幾個(gè)重點(diǎn)思考、提高認(rèn)識(shí)、破解難題：
一是注重規(guī)劃引領(lǐng)：建議選取本地幾個(gè)需求特別強(qiáng)烈的村子，利用好國(guó)土空間規(guī)劃下的實(shí)用性村莊規(guī)劃合理布局預(yù)留村莊發(fā)展用地，注重存量盤活騰挪與爭(zhēng)取新增，突出村莊規(guī)劃的“實(shí)用性”，保證村莊規(guī)劃對(duì)上位國(guó)土空間總規(guī)的落地性，充分發(fā)揮村莊規(guī)劃在鄉(xiāng)村發(fā)展全流程中的法定作用，尤其是對(duì)新增宅基地選址及民房風(fēng)貌管控作用，從根本上解決民房亂選址、亂建房的問題。
二是探索超標(biāo)處置：自然資源部集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市文件有規(guī)定，要統(tǒng)籌安排宅基地改革與入市措施，要正確認(rèn)識(shí)和處理好“一戶一宅”制度與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的關(guān)系，對(duì)于民房超標(biāo)部分（超面積或一戶多宅等），可以采取登記不確權(quán)、按經(jīng)營(yíng)性用地處理等辦法，對(duì)于非本村村民的經(jīng)營(yíng)性用地需求也可以參照入市的辦法繳納出讓金。
三是審慎引導(dǎo)宅基地退出：近年來，多地打著鄉(xiāng)村振興及全域土地綜合整治的旗號(hào)，強(qiáng)迫農(nóng)民被上樓的現(xiàn)象多有發(fā)生，并沒有從根本上解決農(nóng)民的生產(chǎn)方式，宅基地問題解決了，集中住上了新房，但生活不方便，就業(yè)沒保障，帶來的問題更多了。多年的中央一號(hào)文件強(qiáng)調(diào)“不得以退出宅基地為由作為農(nóng)民進(jìn)程落戶的條件”。2020年1月1日新修訂施行的《土地管理法》第62條規(guī)定：“國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地”，需要強(qiáng)調(diào)指出的是，這里用的是“允許”，不是“鼓勵(lì)”，更不是“強(qiáng)制”，另外，還有其他三個(gè)關(guān)鍵詞“依法”、“自愿”、“有償”，而且法律專指“進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民”。2024年12月11-12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出2025年重點(diǎn)工作之一是“統(tǒng)籌推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展”，要保障人、地、錢等城鄉(xiāng)要素的合理流動(dòng)。
四是認(rèn)識(shí)資格權(quán)與居住權(quán)：要正確理解“一戶一宅”的含義是保障村民宅基地資格權(quán)，而不是必須要有實(shí)體的宅基地，所以要多渠道解決村民居住問題，有就近規(guī)劃集中安置區(qū)域的，要積極引導(dǎo)，在條件允許時(shí)，也可以采取貨幣補(bǔ)償，不服從村里的安排，就意味著主動(dòng)放棄宅基地資格權(quán)。
五是認(rèn)清村民可否自主選地自建房：村民究竟有沒有自由選擇宅基地位置的權(quán)利？作為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，要有清醒的認(rèn)識(shí)，不能被村民牽著鼻子走，更不能讓村民誤以為“因?yàn)闆]選到合適的宅基地就可以作為占承包地建房”的正當(dāng)理由，具體參見筆者原創(chuàng)文章《村民申請(qǐng)宅基地可以自主選地么？》。
六是關(guān)于承包地里亂建房：這是歷年來國(guó)家嚴(yán)厲打擊的嚴(yán)重違法用地行為，但是要根據(jù)本地實(shí)情區(qū)別對(duì)待。比如，是否事先申請(qǐng)了宅基地但未能落實(shí)，是侵占了耕地還是永農(nóng)？是侵占了現(xiàn)狀地類上的耕地、還是實(shí)際已不具備耕種條件、只是圖紙上的耕地？建議抓兩頭、促中間，比如，選取一兩個(gè)態(tài)度惡劣、違法程度嚴(yán)重的依法從重、盡快公開處置。
七是關(guān)于被誤拍的民房宅基地：眼前正是年底衛(wèi)片集中執(zhí)法期，基層執(zhí)法干部唯衛(wèi)片、唯技術(shù)的現(xiàn)象比較普遍，民房宅基地疑似違法圖斑要慎重，不能簡(jiǎn)單粗暴、一拆了之。有些宅基地因?yàn)殚e置、村民院子或房頂因?yàn)榫G植等被三調(diào)調(diào)成了耕地或林地，也有些是純粹電腦操作的技術(shù)誤差導(dǎo)致的地類邊界移位，導(dǎo)致年底衛(wèi)片誤拍、誤判，要尊重客觀事實(shí)，確實(shí)因?yàn)榧夹g(shù)性誤判導(dǎo)致違建的良民，應(yīng)采取積極補(bǔ)救措施，用好年度變更調(diào)查的機(jī)會(huì)，部里的文件強(qiáng)調(diào)“不能讓基層群眾為政府的技術(shù)誤差買單”，更不能強(qiáng)拆被技術(shù)誤傷的民房，激發(fā)民怨、民恨，讓老百姓心寒。
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